Юрист предупредил об опасности занижения цены в договорах на жилье

В Сочи широко распространена практика занижения стоимости жилья в договорах купли-продажи. Например, при реальной цене объекта в 60 миллионов рублей в документе могут указать лишь 30 миллионов. Александр Сорокин, юрист и автор телеграм-канала «Опасная земля Сочи», рассказал о рисках такой схемы для покупателя.

Он пояснил, что в случае оспаривания или расторжения сделки суд в первую очередь обратится к сумме, прописанной в договоре. Если там указано 30 миллионов, эта цифра и станет основой для всех расчётов, а не реальные 60. «Дальше начинается борьба за “разницу”. И тут многие пытаются идти по конструкции неосновательного обогащения. Но чтобы её применить, нужно доказать: факт получения денег, что они получены именно за ваш счёт, что отсутствует законное основание их удерживать. А в ответ почти всегда звучит: это не платёж по сделке, а возврат долга или иное обязательство. Истец осознавал характер расчётов», — утверждает юрист.

Сорокин подчеркивает, что суды с большой осторожностью относятся к ситуациям, где стороны существуют как бы в «двух реальностях» — официальной и неформальной. В практике Верховного Суда РФ прослеживается чёткий сигнал: расхождение в цене является поводом для тщательной оценки добросовестности сторон и распределения рисков.

«Моя позиция не в том, чтобы “учить обходить закон”. Это тупиковая стратегия. Моя позиция — если вы уже входите в сделку с заниженной ценой, вы обязаны понимать юридические последствия и правильно структурировать договорные механизмы защиты. Потому что проблема не в самой цифре 30 вместо 60. Проблема — в том, как оформлены расчёты, как квалифицированы платежи, какие обязательства зафиксированы, как прописаны основания расторжения и возврата средств, какие доказательства формируются заранее», — пишет Сорокин.

Неграмотное занижение цены гарантированно ведёт к рискам. В то же время грамотно выстроенная договорная конструкция даёт шанс вернуть всю уплаченную сумму даже в конфликтной ситуации. Налоговая нагрузка сегодня рассчитывается не только от договорной цены, но и с учётом кадастровой стоимости. Иллюзия, что «все так делают — и ничего», уже не соответствует реальной судебной практике. Мораль проста: занижение цены опасно, а стихийное — опасно вдвойне. Юрист советует не подписывать договор с цифрой 30 при фактических 60 «на доверии».