Что проверить при покупке участка в Сочи: советы юриста

Александр Сорокин, юрист и автор телеграм-канала «Опасная земля Сочи», советует потенциальным покупателям земельных участков на курорте подходить к сделке максимально прагматично и тщательно проверять всю документацию.

Он составил список из десяти критически важных пунктов для проверки:

• Основание права собственности: необходимо выяснить, на каком основании продавец владеет землёй — договор, наследство или решение суда. Рекомендуется восстановить цепочку перехода прав минимум за 10 лет, поскольку в Сочи много участков с «подвешенной» историей.
• Отсутствие споров и притязаний: нужно проверить наличие судебных решений и исполнительных производств. Даже один иск способен заморозить строительство на годы.
• Категория земли и вид разрешённого использования (ВРИ): строительство для проживания возможно на землях ИЖС или для садоводства, но запрещено на землях сельскохозяйственного назначения или лесного фонда.
• Охранные зоны: участок может находиться в водоохранной зоне, рядом с ЛЭП, газопроводом или в иной особой зоне, где строительство фактически невозможно, несмотря на формальное право собственности.
• Совпадение границ с кадастром: фактические границы, обозначенные забором, могут не совпадать с кадастровыми, что ведёт к долгим и дорогостоящим спорам с соседями.
• Наличие подъезда и сервитута: необходимо убедиться в существовании законного проезда к участку. Ситуация, когда сегодня проезд есть, а завтра — нет, встречается часто.
• Официальные коммуникации: электроснабжение и водоснабжение должны быть подключены официально. Подключения «по договорённости» или «через соседа» несут риски внезапных отключений и штрафов.
• Отсутствие самостроя: у продавца следует запросить разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию. Узаконить самострой удаётся не всегда.
• Планы по изъятию: нужно проверить, не планируется ли изъятие земли для государственных или муниципальных нужд согласно генплану или проектам дорог.
• Причина продажи: следует насторожиться, если продавец предлагает участок по «вкусной» цене в срочном порядке. В Сочи такие предложения редко бывают случайными.

Александр Сорокин подчеркнул: «И самое опасное — всё выглядит идеально: море, горы, солнце и улыбчивый продавец. Если бы я покупал участок, я бы спрашивал не про вид из окна. Я бы спрашивал: что может уничтожить мои инвестиции? И только получив ответы, подтверждённые документами, подписал бы договор».